Sentenza Cassazione 2000- anno 2000

ALIENAZIONE DI APPARTAMENTI CON INOSSERVANZA DELL'OBBLIGO DI TRASFERIMENTO DI AREE CON VINCOLO DI
DESTINAZIONE A PARCHEGGIO - RESPONSABILITA' RISARCITORIA

( Cassazione - Sezione Seconda Civile - Sent. n. 8933/2000 - Presidente M. Spadone - Relatore A. Vella )

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione dell'undici novembre 1986 V. G., M.M. B. ed altri condomini di un fabbricato sito in
Castellammare di Stabia convennero, davanti al Tribunale di Napoli, E. L. (costruttore dell'edificio su un
suolo dal medesimo acquistato da C. ed E. M.),assumendo che si era impossessato del piano cantinato
destinato in base a progetto edilizio al parcheggio delle auto. Chiesero, pertanto la deliberazione di una
sentenza d'accertamento della comunione del detto piano cantinato o del diritto di servirsi di esso come
parcheggio delle autovetture e la condanna del L. a consegnare loro l'area e a risarcire il danno.
Quest'ultimo, costituitosi in giudizio contestò il fondamento della domando affermando di essersi riservata
la proprietà della superficie in questione.

Con sentenza del 21 gennaio 1993 il Tribunale ritenne che il L. era il proprietario esclusivo del piano
cantinato sul quale, però, ai sensi dell'art. 18 della legge n,.767 del 1965,ad integrazione dei contratti
di acquisto delle singole unità immobiliari del fabbricato, i proprietari di queste avevano il diritto reale
d'uso per il parcheggio delle auto. Respinse la pretesa degli attori di risarcimento del danno sul rilievo
che costoro non avevano provato di possedere automobili che erano stati costretti a parcheggiare a pagamento
in autorimesse, non avendo potuto usufruire del piano cantinato.

Contro tale pronuncia proposero appello la L. e la B. affermando che il Tribunale avrebbe dovuto accogliere
la loro domanda di risarcimento del danno, perché avevano dovuto parcheggiare le proprie autovetture in
autorimesse come risultava dalla documentazione esibita.

Una seconda impugnazione, di contenuto analogo, proposero gli altri condomini i quali non eseguirono 1'
iscrizione a ruolo (alla quale provvide, pero, il L.) e, all'udienza alla quale l'istruttore aveva rinviato
la causa ai sensi della norma del primo comma dell'art. 348 cod. proc. civ., non si costituirono. in questa
udienza, tuttavia, comparve il loro procuratore che dichiarò "di avere riassunto il precedente ano d'appello
con comparsa che aveva determinato l'instaurazione di un altro procedimento".

Il convenuto eccepì l'improcedibilità del secondo appello e chiese il rigetto dell'altro gravame.

Con sentenza del 10 aprile 1997 la Corte d'appello di Napoli, ha respinto l'eccezione d'improcedibilità, e,
in parziale riforma della decisione di primo grado, ha accolto le impugnazioni condannando il L. a pagare a
ciascuno dei condomini istanti, come risarcimento del danno, la somma di 12.600 000,oltre all'importo per la
svalutazione monetaria, con decorrenza dall'anno 1975 (epoca in cui il costruttore aveva ceduto le unità
immobiliari) e agli interessi al tasso legale con riferimento alle somme di denaro rivalutate al 31 dicembre
di ogni anno.

La Corte ha osservato che:

A. - la sanzione dell'improcedibilità dell'appello, non essendo di natura meramente formale perché volta a
colpire l'inerzia dell'appellante che si protragga anche dopo l'udienza nella quale l'istruttore abbia
disposto il rinvio ad una prossima udienza, era nella specie inapplicabile perché gli appellanti, anche se
irritualmente, avevano riassunto il precedente anno d'appello con comparsa notificata in data anteriore a
quella dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 348 cod. proc. civ., iscritto la causa a ruolo, sempre in
data precedente a detta udienza, ed in essa erano comparsi, sia pure in modo informale;

B. - il convenuto doveva essere condannato a risarcire il danno nella misura di 50.000 lire mensili non
avendo gli istanti provato di avere subito un pregiudizio maggiore; questo importo, dovuto dall'anno 1975
epoca nella quale le unità immobiliari erano state trasferite agli appellanti - corrispondeva "al valore
medio di un posto macchina nella zona in cui si trovava l'immobile, accertato in base a criteri di comune
esperienza e alla documentazione prodotta in giudizio dalla B. e dalla L.".

Il L. ricorre per cassazione con sette motivi.

M.M. B. e W. L. resistono con controricorso.

Con un secondo controricorso resistono gli altri appellati.

Il ricorrente e le controricorrenti B. e I,. hanno depositato memorie.

MOTIV1 DELLA DECISIONI

Il ricorrente con il primo motivo censura la sentenza impugnata per avere la Corte del merito respinto con
argomenti erronei la sua eccezione d'improcedibilità dell'appello proposto da L. N. e da altri (causa n. 929
del 1994). E, a sostegno della sua tesi difensiva, afferma che: a) - nell'ordinamento esistono le sanatorie
cd. tipizzate, le quali si verificano qualora la parte, nei casi previsti dal codice di procedura civile
(es.: art. 102, 164, 182, 291),regolarizza la propria condotta adempiendo l'ordine o eseguendo l'invito del
giudice; e le sanatorie non tipizzate, riconducibili alla norma dell'art. 156 del codice di procedura
civile, secondo cui "La nullità non può essere pronunciata se l'atto ha raggiunto lo scopo a cui è
destinato"; b) - la sanatoria ravvisata dalla Corte d'appello non rientra tra quelle tipizzate non essendo
contemplata da alcuna specifica disposizione del codice, e potrebbe, perciò, essere considerata una
sanatoria della seconda categoria, della quale, però, manca il requisito fondamentale "del conseguimento
dello stesso risultato pratico cui la norma violata mirava, indipendentemente da un'attività ulteriore
dell'autore dell'atto viziato"; c) - nella specie, non essendosi gli appellanti (N. e altri) costituiti
neppure nella "nuova-prossima udienza" alla quale l'Istruttore aveva rinviato la causa, l'impugnazione era
divenuta improcedibile, ai sensi dell'art. 348 comma 1° cod. proc. civ.; d) - essendo stata la causa già
iscritta a ruolo dall'appellato L., il N. e gli altri impugnanti si sarebbero potuti in essa costituire, ma
non avrebbero potuto riassumerla; e) - nessun valore sanante aveva avuto la dichiarazione del procuratore
degli appellanti, comparso informalmente "alla prossima udienza" fissata dall'Istruttore, in quanto costoro,
non essendosi costituiti, non avevano alcuna possibilità d'interloquire. E conclude il ricorrente che dalla
omessa declaratoria d'improcedibilità dell'appello proposto dalla N. e dagli altri condomini, era derivata
1' invalidità sia del procedimento, di cui costoro erano parti, sia di quello vertente tra lui e la B. e la
L., e conseguentemente era affetta da nullità l'intera sentenza impugnata.

Il motivo è parzialmente fondato.

Ai sensi dell'art. 348 comma primo del codice di procedura civile., vigente alla data della proposizione
dell'impugnazione proposta dalla N. e dagli altri condomini (anno 1994), 1'istruttore, se l'appellante non
si costituiva fino alla prima udienza, rinviava con ordinanza la causa ad una prossima udienza, e, se
nemmeno in questa compariva, dichiarava, anche d'ufficio, l'improcedibilità del gravame.

Nella specie i menzionati appellanti, non costituiti fino alla prima udienza davanti all'Istruttore, non
comparvero alla successiva udienza alla quale la causa, iscritta a ruolo dall'appellato, era stata rinviata.
In presenza di questa situazione la Corte avrebbe dovuto dichiarare l'improcedibilità del gravame in
applicazione dell'art. 348 cit., non avendo efficacia sanante la dichiarazione "di avere riassunto il
precedente atto d'appello con comparsa, (con cui era stato instaurato il proc. n. l648 del 1994)", resa dal
procuratore degli appellanti. Come esattamente ha rilevato il ricorrente, poiché l'appellato aveva iscritto
la causa a ruolo, gli appellanti si sarebbero potuti costituire nel giudizio relativo, ma, essendosi
astenuti dal provvedere in tal senso, non erano legittimati ad attestare in tale procedimento di avere
eseguito una riassunzione, per altro nel caso concreto non contemplata dall'ordinamento. Della sentenza
impugnata è, però, nulla solo la statuizione relativa al rapporto processuale instaurato con l'appello
improcedibile e non anche quella deliberata con riguardo al distinto e autonomo rapporto validamente
costituito dalla B. e dalla L. nei confronti del L. Pertanto il motivo deve essere accolto nei soli
confronti di L. N. e degli altri condomini e controricorrenti. Con il secondo motivo - da esaminare come
quelli successivi con riguardo alla posizione della B. e della L., risultando assorbiti nei rapporti degli
altri controricorrenti in conseguenza dello accoglimento nei loro confronti del primo motivo - il ricorrente
censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello pronunciato erroneamente la sua condanna al
risarcimento del danno, che avrebbe causato agli acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato non
trasferendo loro insieme con queste il diritto reale d'uso sull'area destinata al parcheggio dei veicoli, in
violazione della norma urbanistica dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765. E rileva che la Corte ha
cosi statuito non avendo considerato che l'unica norma art. 1338 cod. civ.) in base alla quale poteva essere
preteso dagli appellati il diritto al ristoro del danno ("La parte che, conoscendo o dovendo conoscere
l'esistenza di una causa d'invalidità del contratto non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a
risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del
contratto"),era inapplicabile per l'insussistenza del requisito del giusto affidamento nella validità del
contratto, in quanto la nullità era nella specie derivata dalla violazione di una norma che, essendo di
natura imperativa (art. 18 della legge n.765 dell967), era conosciuta per presunzione assoluta di legge da
entrambe le parti. Ha soggiunto che, secondo parte della dottrina, l'art. 1338 cod. civ. è, in particolare,
inapplicabile "quando, come è avvenuto nel caso concreto, la clausola contrattuale nulla sia sostituita di
diritto da una norma imperativa, perché in questo caso la nullità della clausola non determina quella del
contratto neppure parziale; e non ricorre l'esigenza di garantire chi, senza sua colpa, abbia confidato
nella piena validità del contratto".

Infine il ricorrente nega che gli appellati possano avere diritto al risarcimento del danno ai sensi
dell'art. 872 del codice civile, riferendosi questa nonna al pregiudizio prodotto dalla inosservanza delle
"disposizioni tecniche, igieniche e funzionali", da osservarsi nella esecuzione delle costruzioni e non
anche all'attività negoziale necessaria alla circolazione delle unità immobiliari.

Il motivo è infondato.

L'imperatività della norma violata (art. 18 della legge n. 765 del 1967) per non essersi trasferito il
diritto reale d'uso sull'area di parcheggio insieme con la proprietà delle unita immobiliari, non esclude
l'obbligo del venditore di risarcire il danno subito dagli acquirenti per l'indisponibilità del bene, in
quanto il loro diritto al ristoro del pregiudizio economico non e riconducibile all'art. 1338 del codice
civile, sulla cui interpretazione sussistono numerosi contrasti dottrinari e giurisprudenziali, ma è
riconosciuto dall'art. 872 dello stesso codice, il quale, secondo l'orientamento costante di questa Corte, è
applicabile, per la sua generale previsione, in ogni caso di violazione di norme urbanistiche incidenti sul
regime della proprietà privata (sent. nn. 1188 del 1994, … del 1999).

Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello ritenuto che
alla B. e alla L. competeva, per la loro qualità di condomine, il diritto di parcheggio, pur non avendo
costoro provato di essere proprietarie di veicoli e di essersi servite di autorimesse a pagamento, e per
avere commisurato il pregiudizio economico sofferto dalle medesime al valore locativo del posto macchina.
Sostiene in contrario che le due donne per avere diritto al risarcimento del danno avrebbero dovuto
dimostrare di essere proprietarie di veicoli e di avere eseguito degli specifici pagamenti per il deposito
di essi in autorimesse.

Il motivo e infondato in quanto la Corte d'appello ha ritenuto sussistente il danno e ne ha determinato
incensurabilmente l'entità (lire 600.000 annue) sulla base di una documentazione non contestata, prodotta
dalle appellate, dalla quale era risultato che costoro erano proprietarie di automobili che avevano
parcheggiato in autorimesse del L. e di altri dalla data di acquisto della proprietà degli appartamenti
(anno 1975).

Con i connessi motivi quarto e quinto il ricorrente sostiene che la Corte d'appello, sull'erroneo
presupposto che i crediti della B. e della L. fossero di valore e non di valuta, li ha rivalutati dalla data
di perfezionamento dei contratti di compravendita della proprietà degli appartamenti fino a quella del
deposito della sua sentenza e ha calcolato gli interessi sulla somma di denaro progressivamente maggiorata.

I motivi sono infondati perché l'esecuzione del contratto elusivo del vincolo di destinazione, al quale è
sottoposta l'area di parcheggio per violazione della norma imperativa-urbanistica dell'art. l8 della legge 6
agosto 1967 n.765, è causa di danno ingiusto e origina un credito di valore, da risarcire ai sensi dell'art.
872 cod. civ. a coloro che di tale area non abbiano potuto usufruire pur avendone il diritto (sent. nn.
11188 del 1994, …). Pertanto esattamente il Giudice di appello ha determinato gli importi di denaro
spettanti alle istanti applicando, con decorrenza dalla data dei singoli contratti di compravendita, i
criteri stabiliti per i crediti di valore.

Il sesto e ultimo motivo - con cui si sostiene che l'importo risarcitorio per i condomini che avevano
acquistato la proprietà degli appartamenti non dal L., ma dai suoi aventi causa si sarebbe dovuta
determinare da date successive al 1975, anno in cui il costruttore aveva alienato tutte le unità immobiliari
- poiché si riferisce non alla B. e alla L., ma agli altri controricorrenti (N. e altri condomini), resta
assorbito come si è già rilevato.

Consegue: a) - il rigetto del ricorso del L., nella pane in cui è stato proposto nei confronti della B. e
della L. e l'accoglimento del suo primo motivo nella parte concernente le posizioni di L. N. e degli
condomini controricorenti, b) - l'improcedibilità dell'appello di questi ultimi e la cassazione senza rinvio
delle statuizioni della sentenza impugnata deliberate nei confronti degli stessi.

Per la sussistenza di giusti motivi si dispone la compensazione tra tutte le parti delle spese di questo
giudizio e, nei rapporti tra il ricorrente e i controricorrenti del gruppo N., anche delle spese del
procedimento d'appello.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso proposto nei confronti di W. L. e di M.M. B. Accoglie per quanto di ragione il
primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri motivi proposti nei confronti degli appellati N. e
altri. Dichiara improcedibile l'appello iscritto al n.929 del 1994, cassa senza rinvio la sentenza impugnata
limitatamente alle statuizioni riguardanti la N. e coloro che insieme con lei hanno depositato il
controricorso. Compensa le spese del giudizio di legittimità tra tutte le parti e quelle del procedimento
d'appello tra il ricorrente e i componenti del gruppo di cui fa parte la N.