Sentenza Cassazione 2000- anno 2000

CONDOMINIO - DELIBERAZIONE PER LE SPESE

( Cassazione - Sezione Seconda Civile - Sent. n. 8876/2000 - Presidente M. Spadone - Relatore A. Elefante )

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione 15.06.1990, G. C. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino il fratello U.
al fine di sentirlo condannare al rimborso del 50% delle spese da essa interamente sostenute per la
manutenzione e il riscaldamento dell'immobile di loro comune proprietà.

I1 convenuto costituitisi contestava la domanda, deducendo che l'attrice doveva provare le spese sostenute
delle quali chiedeva il rimborso pro quota; che tali spese erano state decise unilateralmente dall'attrice
stessa in violazione degli artt. 1105 e 1108 c.c.; che la ripetizione degli esborsi non era giustificata
neppure dal disposto dell'art. 2028 c.c., attesa la mancanza di prova dell'utilità della gestione; che la C.
tratteneva l'affitto di un locale sito nell'immobile comune, il canone di locazione era stato determinato al
di sotto di quello equo consentito dalla legge, per cui l'attrice doveva risarcirlo del danno subito, da
compensare con l'eventuale rimborso per le spese comuni

All'esito dell'istruttoria, il Tribunale accoglieva la domanda dell'attrice e condannava il convenuto a
rimborsare alla stessa la somma di £. 8.491.156, con gli interessi legali dal 15.6.1990) al saldo, nonché a
rimborsare le spese del giudizio.

Tale decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Torino che, con sentenza n. 205/98 del
28.11.1997/18.02.1998, rigettava l'appello proposto da U. C., osservando che la prima censura - circa
l'effettiva sussistenza e ammontare delle spese sostenute dalla appellata per la conservazione e
manutenzione del bene comune - era non solo inammissibile perché generica, ma anche infondata perché il
teste escusso G. aveva puntualmente confermato tutti i documenti prodotti (giustificativi di spese e
conteggi analitici) contenenti tutte le necessarie specificazioni per desumere la riferibilità delle spese
alla gestione dell'immobile comune. Parimenti generica era la seconda censura con la quale si deduceva che i
primi giudici avrebbero omesso di verificare la fondatezza giuridica della pretesa della C., dato che veniva
soltanto dedotto che questa avrebbe dovuto consultare il fratello, prima di procedere a qualunque spesa. Ma
un simile obbligo non sussisteva a carico della C., il cui diritto al rimborso era previsto dagli artt. 1104
e 1110 c.c.; mentre il diritto del C. di partecipare all'amministrazione dei beni comuni, poteva essere
fatto valere nei modi previsti dalla legge, e cioè ai sensi dell'art. 1105 c.c.

Infine, quanto ai pretesi crediti opposti in compensandone, osservava la Corte d'appello che il C. nessuna
prova aveva dato della loro sussistenza.

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione U. C. in base a due motivi, ai quali G. C. ha
resistito con controricorso.

I1 ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A) Preliminarmente va disattesa l'eccezione sollevata dalla controricorrente di difetto di rappresentanza
processuale del ricorrente e di inammissibilità del ricorso perché non vi sarebbe "traccia della asserita
assistenza del Curatore dell'inabilitato C.".

Nell'intestazione del ricorso è chiaramente indicato il provvedimento di autorizzazione 13.06.1998 del
Giudice Tutelare, che, unitamente alla richiesta del Curatore dell'inabilitato, e stato regolarmente
prodotto in atti. Dalla lettura della richiesta di autorizzazione avanzata dal Curatore dell'inabilitato
risulta poi come essa non sia affatto generica ma presenti tutti i requisiti di specificità voluti dalla
legge, in quanto chiarisce

che l'autorizzazione è stata presentata al fine "di proporre ricorso per cassazione avverso la sentenza
della Corte d'appello del 28.11.97".

B) A sostegno dell'impugnazione il ricorrente U. C. deduce:

1. Violazione dell'art. 2697 c.c., nonché omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della
controversia ex art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per avere l'impugnata sentenza ritenuto che l'attrice avesse
dimostrato la sua pretesa in base alla documentazione prodotta e alla testimonianza del marito.

Sennonché, afferma il ricorrente, la documentazione era costituita da una sene di bollette e di ricevute
prove di qualsiasi riferimento alla proprietà comune; il marito della C. rendendo la testimonianza si era
limitato a precisare (udienza 22.6.1993) che i documenti a lui mostrati corrispondevano a spese
effettivamente sostenute dalla moglie, senza però precisare che esse riguardavano l'amministrazione della
parte comune dei beni. Inoltre la sentenza impugnata ha affermato, contrariamente al vero, che la censura
sul punto era stata generica.

2. Violazione dell'art. 1105 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto
decisivo della controversia ex art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., perché la sentenza impugnata non ha preso in esame
l'eccezione del C., ribadita in appello, che si doveva verificare l'effettiva fondatezza giuridica della
pretesa dell'attrice, la quale non poteva decidere autonomamente sulle spese comuni senza consultarsi con il
fratello, specialmente dopo che era stata revocata l'interdizione. L'impugnata sentenza, ritenendo che il C.
poteva tutelare il suo diritto a partecipare all'amministrazione dei beni comuni nei modi previsti dall'art.
1105 c.c., non ha considerato che questa norma riguarda ipotesi diverse da quella in esame.

C) Il secondo motivo, da esaminare con precedenza per ragioni di priorità logica, merita accoglimento.

Premesso che il C., sin dal primo grado, aveva contestato di non essere stato consultato dalla sorella per
l'effettuazione delle spese inerenti alla conservazione e amministrazione ordinaria dei beni comuni (villa
con giardino), va osservato che erroneamente la Corte d'appello ha ritenuto che l'attrice non aveva alcun
obbligo di consultare il Curatore del fratello prima di procedere a qualunque spesa, essendo il suo diritto
al rimborso delle spese sostenute fondato sugli artt 1104 e 1110 c.c., finendo così col disconoscere la
natura e la portata di norma di carattere generale dell'art. 1105 c.c., non derogabile se nOI1 in ipotesi di
casi specifici (come ad es. quello dell'art. 1110 c.c.).

Invero l'art. 1105 c.c. garantisce il diritto di partecipazione di ogni singolo comunista alle vicende
inerenti 1' amministrazione del bene comune pro indiviso, per cui nessuno dei compartecipi ha per legge il
potere di rappresentare gli altri nell'amministrazione della cosa comune, dove vige il principio del
concorso di tutti i comunisti che si attua indiscutibilmente tramite la convocazione dell'assemblea che
delibera a maggioranza (anche in presenza di due soli comproprietari). Nessuno, infatti, può essere escluso
dagli atti che riguardano la sua cosa e se proprietario di questa sono soltanto due persone, ciascuna di
esse deve necessariamente entrare a formare la volontà comune (magari pronunciandosi in modo diverso ovvero
non pronunciandosi affatto) in tema di amministrazione del bene in comunione, tant'è che il terzo comma
dell'art. 1105 c.c. richiede, per tali deliberazioni, che tutti i partecipanti siano stati preventivamente
informati, mediante avviso di convocazione.

Sul punto questa Corte ha costantemente ribadito che nell'ipotesi di condominio composto di due soli
partecipanti (cd. "piccolo condominio"), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa
comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei
condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione
all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori (cfr. ex plurimis: Cass. 29.5.1998 n.
5298; 25.6.1991 n. 7126).

Il principio della preventiva convocazione e successiva deliberazione dell'assemblea in ordine alle spese
comuni, che si fonda sull'indiscutibile diritto di ciascun comproprietario di partecipare
all'amministrazione del bene comune, può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza
ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari. Ipotesi che non ricorrono nel caso in esame, dato
che tutte le spese di cui si chiede il rimborso risultano essere "ordinarie", mentre non vi è nessuna prova
di trascuratezza alcuna da parte del C..

Pertanto l'impugnata sentenza non poteva ritenere la C. legittimata ad agire da sola per gli atti di
ordinaria amministrazione della cosa comune ed escludere che fosse necessaria la convocazione dell'assemblea
dei comproprietari, dato che spetta soltanto a questa ogni determinazione al riguardo, sia che si tratti di
spese utili che di spese necessarie.

D) L'accoglimento di tale motivo comporta l'assorbimento del primo motivo che, come emerge da quanto sopra
esposto, investe la prova documentale e testimoniale offerta dalla C. in ordine alle spese sostenute per
l'amministrazione del bene comune.

E) Concludendo la disamina, va accolto il secondo motivo del ricorso, assorbito il primo; in relazione alla
censura accolta la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa ad altra sezione della
Corte d'Appello di Torino, che si atterrà ai principi di diritto sopra esposti e provvederà anche in ordine
al regolamento delle spese del giudizio di legittimità, facendone questa Corte espressa rimessione (art.
385, ult. cpv., c.p.c.).

PER QUESTI MOTIVI

La Corte di Cassazione accoglie il secondo motivo del ricorso, assorbito il primo; cassa la sentenza
impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa per nuovo esame al altra Sezione della Corte di
Appello di Torino, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.