Sentenza Cassazione 2000- anno 2000

CONDOMINIO - PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - SPAZI DESTINATI A PARCHEGGI

( Cassazione - Sezione Seconda Civile - Sent. n. 4977/2000 - Presidente V. Baldassarre - Relatore A.
Elefante )

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione 5.2.1985, S. P., T. T., D. D., L. L. e D. D., proprietari di singole unità immobiliari
facenti parte dello stabile sito in Trani alla via Istria n. 4, costruito da R. A., esponevano che
quest'ultimo si era riservato illegittimamente negli atti di compravendita degli immobili suddetti la
proprietà dell'area scoperta del fabbricato, destinata a parcheggio ai sensi dell'art. 18 della 1. 6.8.1967
n. 765, successivamente alienata da esso A., con atto per notaio C. del 29.12.1981, a M. R.

Tanto promesso, convenivano davanti al Tribunale di Trani l'A. e la R. al fine di sentir dichiarare la
nullità delle clausole inserite sub art. 3 lett. a) e sub art. 4) di ciascuno dei cinque contratti di
compravendita degli appartamenti; riconoscere di loro proprietà, pro quota, l'area scoperta suddetta per
effetto dell'acquisto dei singoli appartamenti; dichiarare la nullità e, comunque, l'inefficacia dell'art.
1, comma 2°, dell'atto 29.12.1981 tra 1'A. e la R. in ordine alla vendita della suddetta area; condannare i
convenuti al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

Costituitosi l'A. contestava la domanda e ne chiedeva il rigetto.

Anche la R. dal canto suo chiedeva il rigetto della domanda, proponendo nei confronti dell'A. domanda di
garanzia da ogni evizione, anche parziale, con riduzione del prezzo della compravendita e risarcimento dei
danni da liquidarsi separatamente.

Nel corso del giudizio L. L. e D. D. rinunciavano alla loro domanda; mentre gli altri attori formulavano
domanda subordinata chiedendo il riconoscimento in loro favore di un diritto reale d'uso dell'area di
parcheggio.

All'esito dell'istruttoria, il Tribunale dichiarava la nullità delle clausole sub art. 3 lett. a) e sub art.
4) dei singoli contratti di compravendita stipulati tra l'A. e gli attori P., D. e T. nella parte in cui
tali clausole escludevano dalle "opere condominiali" e riservavano all'A. la piena proprietà, tra aree
scoperte pertinenziali complessivamente estese di mq. 1617,80, anche quelle di mq. 273,40 da destinare a
parcheggio privato dei condomini ai sensi della 1. 765/67; dichiarava i suddetti attori P., D. e T. titolari
del diritto reale di usare come parcheggio una superficie scoperta di pertinenza dello stabile da calcolarsi
per ciascuno nella stregua di 1 mq. per ogni 20 mc dei rispettivi appartamenti; condannava l'A. al
risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede; rigettava la domanda diretta a far dichiarare la
parziale nullità del contratto di compravendita 29.12.1981 tra 1'A. e la R., nonché ogni altra domanda
proposta nei confronti di quest'ultima; e provvedeva in ordine alle spese del giudizio.

Con sentenza n. 254/96 del 12.12.1995 / 13.03.1996, la Corte d'appello di Bari, adita in via principale
dall'A. e in via incidentale dal P., D. e T., premessi i principi elaborati dalla Corte di Cassazione in
tema di aree di parcheggio ex art. 18 1. 765/1967, osservava che nei singoli contratti di vendita degli
appartamenti in questione non era affatto riconosciuto in favore degli acquirenti un diritto reale d'uso
sull'area destinata a parcheggio, secondo le proporzioni previste da detto art. 18, né nel contratto di
vendita dell'area predetta in favore della R. veniva riconosciuto che sull'area medesima gravava un diritto
reale d'uso in favore dei proprietari degli appartamenti; sicché i singoli contratti di vendita degli
appartamenti al P., D. e T., come correttamente affermato dal primo giudice, dovevano essere dichiarati
nulli nella parte in cui non attribuivano agli acquirenti il diritto reale d'uso. senza limiti temporali;
mentre in difformità a quanto ritenuto dal Tribunale, il contratto di vendita dell'area alla R. doveva
essere dichiarato nullo nella parte in cui sottraeva tale area alla sua destinazione inderogabile, posto che
quell'area scoperta di mq. 273, 40 era 1'unica vincolata a parcheggio, dopo la cessione al Comune di quelle
esterne. Tali contratti dovevano ritenersi integrati "ope legis" con il riconoscimento del diritto reale
d'uso in favore dei proprietari degli appartamenti: Né la generica destinazione a parcheggio prevista
nell'atto di vendita dell'area alla R. era sufficiente ad assicurare il suddetto diritto d'uso in favore dei
tre condomini, perché non idonea a confermare il vincolo pubblicistico di destinazione dello spazio a
parcheggio con riferimento alle singole unità abitative del fabbricato.

Osservava poi la Corte d'appello che la mancata individuazione del singolo posto macchina non era di
ostacolo al riconoscimento giudiziale della esistenza di un diritto reale di uso come parcheggio su una
superficie da calcolarsi alla stregua del rapporto di 1 mq. per ogni 20 mc. di costruzione, riferita ai
singoli appartamenti, nell'ambito dell'area di mq. 273,40 venduta dall'A. alla R., dato che tale
individuazione del singolo posto macchina, come la determinazione del corrispettivo spettante al
proprietario dell'area, potevano essere effettuati in altra sede. Rilevava la Corte d'appello che il diritto
reale di uso derivava da una norma di legge e per il suo riconoscimento non occorreva offrire alcuna
controprestazione, che spettava all'avente diritto richiedere, cosa che non era stata fatta.

Quanto alla domanda di garanzia proposta dalla R. contro l'A., osservava la Corte di merito che la domanda
di riduzione del prezzo di compravendita e di risarcimento dei danni a liquidarsi era rimasta del tutto
generica, in quanto la R. non aveva mai indicato in quale misura avrebbe dovuto essere ridotto il prezzo e
quale era l'ammontare del risarcimento dei danni. Inoltre non ricorrevano i presupposti dell'art. 1489 c.c.,
dato che la R., in base ad una postilla (n. 13) del contratto che specificava che il cortile era destinato a
parcheggio, aveva avuto conoscenza del vincolo gravante sull'area, ancorché non fosse specificamente
indicato il diritto reale d'uso a favore dei proprietari degli appartamenti.

In ogni caso, spettante il corrispettivo per tale diritto reale d'uso al proprietario dell'area, la domanda
di garanzia della R. andava rigettata.

Pertanto la Corte d'appello: 1) confermava la declaratoria di nullità delle clausole sub art. 3 lett. a) e
sub art. 4) dei singoli contratti di compravendita per notaio C. stipulati rispettivamente in data 7.4.1981,
20.5.1981 e 7.4.1981 tra il venditore A. e i singoli acquirenti P., D. e T., nella parti in cui riservavano
all'A. la piena proprietà dell'area scoperta estesa di mq. 273,40 da destinare a parcheggio privato ex art.
18 1. 765/1967 (così corretta l'erronea indicazione della maggiore area scoperta di mq. 1617,80 contenuta
nella sentenza impugnata), sottraendola alla sua destinazione inderogabile, senza attribuire ai singoli
acquirenti quanto meno un diritto reale idoneo ad assicurarne il godimento senza limiti temporali; 2)
dichiarava la nullità dell'atto per notaio C. del 29.12.1981 stipulato tra il venditore A. e l'acquirente R.
nella parte in cui trasferiva a quest'ultima la "porzione di cortile scoperto a confine con la proprietà
degli aventi causa di I. N. ed antistante la rampa di accesso allo scantinato" di are 273,40, sottraendola
alla sua destinazione inderogabile, senza l'espresso riconoscimento del diritto reale di uso in favore del
P., D. e T.; 3) confermava la declaratoria della titolarità in capo a P., D. e T. del diritto reale di usare
come parcheggio una superficie scoperta di pertinenza dello stabile sito in (omissis), nell'ambito dell'area
di mq. 273,40 destinata a parcheggio, alienata dall'A. alla R. (così corretta la statuizione della impugnata
sentenza), da calcolarsi per ciascuno alla stregua di mq. l per ogni mc. 20 del rispettivo appartamento e
delle parti comuni accessorie; 4) confermava la condanna generica dell'A. al risarcimento dei danni da
liquidarsi in separata sede; 5) condannava la R. al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede in
favore del P., del D. e del T.; 6) rigettava la domanda di garanzia spiegata dalla R. contro l'A. e
provvedeva al regolamento delle spese.

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione M. R. in base a cinque motivi, ai quali S. P., D. D.
e T. T. hanno resistito con controricorso.

La ricorrente ha anche depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 18 l. n. 765/67 e 261. n. 47/85,
in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la ricorrente assume che sarebbe irrilevante la riserva di
proprietà da parte del costruttore A. dell'area destinata a parcheggio, potendo anche venderla a terzi, che
sono sempre tenuti a rispettare il vincolo di destinazione, poiché la proprietà dell'area non è
incompatibile con il diritto reale d'uso della stessa.

1.1. Il motivo è inammissibile perché non concretizza alcuna censura, limitandosi a richiamare principi
affermati da questa Suprema Corte e condivisi dal giudice d'appello allorché ha osservato che la nonna
imperativa dell'art. 18 della 1. 6 agosto 1967 n. 765 riconosce ai condomini un diritto reale d'uso sugli
spazi riservati al parcheggio dei veicoli; per cui, qualora il costruttore dell'edificio, in violazione di
tale norma, abbia ceduto le unità immobiliari riservandosi la proprietà dell'area in questione, deve essere
dichiarata la nullità dei contratti di vendita dell'area medesima nella parte in cui la sottraggono alla sua
destinazione inderogabile, e detti contratti devono ritenersi integrati ope legis con il riconoscimento del
diritto reale d'uso in favore dei condomini (cfr. ex plurimis: Cass. 16.2.1996 n. 1196; 10.1 1995 n. 244).

1.2. Invero la disposizione dell'art. 181. n. 765/67 non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e
delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla
permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree suddette (Cass. 3.4.1998 n. 3422; 17.1 2.1
997 n. 12736).

Pertanto, correttamente, la Corte d'appello, in base a tali principi, una volta accertato che il costruttore
A. aveva venduto gli appartamenti a P., D. e T. riservandosi la proprietà dell'area destinata a parcheggio,
ha dichiarato la nullità di tali contratti relativamente all'omesso riconoscimento a favore dei proprietari
degli appartamenti del diritto reale d'uso sull'area stessa (dovendosi i singoli contratti d'acquisto degli
appartamenti ritenere integrati ope legis con il riconoscimento di tale diritto) e la nullità del contratto
di vendita dell'area alla R. nella parte in cui sottraeva 1'area medesima alla sua destinazione
inderogabile, stante 1'opponibilità anche ai terzi del vincolo di destinazione a parcheggio ex art. 18 cit.,
e cioè del diritto reale d'uso, quale limite legale alla proprietà dell'area.

2. Col secondo motivo, deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 181. 765/67 e 26 I. 47/85, in
relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., nonché all'art. 2697 c.c., la ricorrente censura l'impugnata
sentenza per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia relativo all'accertamento delle
quantità delle aree scoperte del fabbricato destinate a parcheggio. La ricorrente assume che la Corte
d'appello avrebbe errato nel non considerare se l'estensione dell'area di parcheggio fosse sufficiente ab
initio a garantire la "pertinenza" per tutti i condomini, compresa la R. proprietaria di diverse unità
immobiliari ubicate nel fabbricato. Sarebbe mancato il supporto di una perizia tecnica (che era stata
richiesta, lamentando la mancata ammissione) atta ad individuare tutte le aree disponibili e ad accertare la
reale estensione dell'area scoperta destinata a parcheggio, nonché l'esistenza di eventuali altre aree di
parcheggio al di là di quella venduta alla R..

Sostiene inoltre la ricorrente che la Corte d'appello non poteva, in mancanza di prova circa
l'individuazione dei posti macchina e la reale destinazione delle altre aree scoperte, affermare il diritto
reale d'uso come parcheggio sulla superficie acquistata dalla R., senza accertare che quella venduta a
quest'ultima esauriva l'intera superficie destinata a parcheggio. A1 riguardo la ricorrente deduce che
essendo la superficie di mq. 914, di cui mq. 319,20 occupati dalla costruzione del fabbricato, la zona
residua disponibile a parcheggio era di mq. 584,80 e non di ~nq. 273,40. Tale zona, gravata di servitù di
passaggio e perciò ancor più ridotta, non era neppure sufficiente, quale pertinenza da adibire a parcheggio,
rispetto agli standards minimi spettanti anche alla R. quale acquirente di diverse unità immobiliari (per
una volumetria complessiva di oltre mc. 2000.

2.1. Il motivo è infondato sotto tutti i profili.

Va innanzitutto rilevato che il regime dell'inderogabilità del vincolo reale di destinazione, ex art. 18 1.
n. 765/67, è rimasto immutato anche dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (donde
l'inconsistenza del richiamo), il cui art. 26 ultimo comma, nello stabilire che gli spazi di cui all'art. 18
cit. costituiscono pertinenze delle costruzioni (artt. 817,

818, 819 c.c.), non ha portata innovativa, ma interpretativa della precedente disposizione (Cass. 30.7.1998
n. 7498; 8.5.1996 n. 42 71).

2.2 Va poi osservato che, una volta accertato il diritto all'uso del parcheggio secondo il rapporto
superficie/volume di cui all'art. 18 1. n. 765/67 (e cioè di 1 mq. di parcheggio per ogni 20 mc. di ogni
singola unità immobiliare), gli eventuali problema nella realizzazione pratica del diritto d'uso degli spazi
di parcheggio riconosciuto in sentenza attengono all'esecuzione di quest'ultima (Sez. Un. 5.11.1996 n.9631).

2.3. Con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità, l'impugnata sentenza, dopo aver
precisato che l'intera area era di mq. 914 (e non di mq. 1937), detratta la superficie occupata
dall'edificio e gli spazi ceduti al Comune, ha accertato che l'unica area destinata a parcheggio, e sulla
quale gravava il vincolo di destinazione, era quella di mq. 273,40 ceduta alla R.. Pertanto risulta del
tutto inconferente la doglianza di omessa c.t u. (la cui ammissione peraltro rientra nei poteri
discrezionali del giudice di merito) per l'accertamento dell'esistenza di eventuali altre aree da destinare
a parcheggio.

2.4. L'assunto (ampiamente sviluppato in memoria) che la R. sarebbe proprietaria (da sola o insieme al
marito) di diverse unità immobiliari nel fabbricato, per cui anche a lei dovrebbe essere riconosciuto il
diritto d'uso al parcheggio (pertinenza) e che l'area acquistata sarebbe appena sufficiente (anche per
1'esistenza di una servitù di passaggio) rispetto a quella spettantele (secondo i suddetti parametri
legislativi di cui all'art. 18 cit.), introduce una questione nuova non portata alla cognizione dei giudici
di merito, che al riguardo nessuna indagine hanno potuto svolgere. E' principio costantemente affermato
nella giurisprudenza di questo Supremo Collegio che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a
pena di inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano già formato oggetto di gravame, e che siano
dunque già comprese nel tema del decidere del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni o
dalle richieste delle parti (cfr. ex plurimis: Cass. 4.6.1994 n. 5442; 18.5.1994 n. 4857).

3. Col terzo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1460, 1218 e segg., 1410, 1484,
1480, 1485, 1489, 2033 e 2036 c.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la ricorrente censura
l'impugnata sentenza laddove ha rigettato il motivo di inammissibilità della domanda, ritenendo che per il
riconoscimento del diritto reale d'uso non occorreva che il P., D. e T. versassero alcun supplemento del
corrispettivo del prezzo, che spettava all'avente diritto richiedere. Premesso che il diritto a godere
dell'area di parcheggio non è gratuito ma correlativo al diritto del venditore a pretendere dagli acquirenti
delle unità immobiliari la maggiorazione del prezzo di vendita al fine di equilibrare le reciproche
pressioni, afferma la ricorrente che se venisse ritenuta legittima (come dovrebbe essere) la compravendita
dell'area riservata, salvo l'obbligo di rispettare il diritto degli altri condomini all'uso (per il
parcheggio), spetterebbe il pagamento di un prezzo in quanto, anche la R., deve vedere riequilibrato il
contenuto del suo negozio; se, invece, venisse ritenuta illegittima detta riserva e conseguentemente nullo
1' atto, il venditore stesso (A.) sarebbe tenuto alla garanzia per l'evizione (parziale) e a restituire una
parte del prezzo ottenuto in conseguenza della regolare chiamata in causa ex art. 1485 c.c.

Sostiene poi la ricorrente che la Corte d'appello non avrebbe potuto riconoscere il diritto d'uso in favore
degli acquirenti, escludendo l'eccezione di inadempimento, ex art. 1460 c.c., circa il versamento di un
corrispettivo per tale diritto. Invero il diritto del venditore ad un ulteriore corrispettivo, in caso di
integrazione ope legis del contratto con 1'attribuzione in favore degli acquirenti delle unità immobiliari
del diritto reale d'uso dell'area di parcheggio, va riconosciuto d'ufficio, per cui non vi era necessita di
richiesta specifica da parte del venditore per ottenere tale corrispettivo, come erroneamente ritenuto dalla
Corte d'appello. Con la conseguenza che se tale "ulteriore corrispettivo" spetta all'A., 1' azione di
garanzia era legittima in quanto, in diletto si concretizzerebbe un caso di indebito.

3.1. Il motivo e infondato.

L'impugnata sentenza non ha inteso escludere, anzi ha esplicitamente affermato il diritto al compenso (che
peraltro gli stessi controricorrenti riconoscono dovuto), ma ha aggiunto che nel caso specifico per la
liquidazione di tale compenso occorreva la domanda dell'interessato, non essendovi accordo sul suo ammontare
e risultando in discussione se esso spettava al precedente o attuale proprietario dell'area, cioè all'A. o
alla R..

3.2. Tale decisione risulta corretta, e non merita le sollevate censure, in base alle seguenti
considerazioni.

E' giurisprudenza consolidata che alla nullità del contratto di compravendita di unità immobiliari, nella
parte in cui sottrae (mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie alla inderogabile
destinazione a parcheggio, segue la integrazione ope legis con l'attribuzione, in favore dell'acquirente
dell'unità immobiliare, del diritto reale d'uso di tale area e, a favore dell'alienante, del corrispettivo
ulteriore (da concordarsi tra le parti o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando
direttamente l'equilibrio del sinallagma (cfr. fra le tante: Cass. 20.4.1993 n. 4622; 29.5.1992 n. 6533;
Sez. Un. 18.7.1989 n. 3363).

Le Sezione Unite, chiamate a verificare se il riconoscimento in favore dei proprietari delle unità
abitative, ad opera del giudice, del diritto reale d'uso delle aree destinate a parcheggio sia indipendente
dal riconoscimento del corrispettivo e possa avvenire anche senza che il compratore abbia pagato (o offerto
di pagare nei modi di legge) detto compenso, hanno affermato che "il giudice pronunciando il trasferimento
dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunciare il riconoscimento del diritto del venditore al relativo
compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante
apposita stima), in quanto, all'operata integrazione di una delle prestazioni dovute per contratto, deve
corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio
del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato (Sez. Un. 5.11.1996 n. 9361).

3.3. Orbene, posto che alla nullità del contratto nella parte in cui sottrae lo spazio-parcheggio alla sua
naturale destinazione segue l'attribuzione ope legis del diritto reale d'uso a favore dell'acquirente e che
tale necessità di integrazione deve riguardare anche il corrispettivo a favore del venditore, dovendosi
riequilibrare le attribuzioni patrimoniali in un contratto a prestazioni corrispettive, va osservato che gli
aspetti processuali non possono prescindere da quelli sostanziali e viceversa. Per cui occorre stabilire se
il diritto d'uso in questione sorga solo con la pronuncia giudiziale o preesista alla sentenza del giudice,
essendo a tale qualificazione legata anche quella del diritto al corrispettivo.

3.4. Poiché il diritto d'uso sorge immediatamente, all'atto del trasferimento dell'unità immobiliare, tant'è
che ne viene affermata l'attribuzione ope legis (e non ope iudicis) a favore dell'acquirente, è evidente che
il giudice non può condizionarne il riconoscimento al versamento del corrispettivo (similmente a quanto
avviene di regola, invece, nelle sentenze di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere una compra
vendita ex art. 2932 c.c., che sono costitutive di un diritto reale di proprietà non ancora sorto, nelle
quali l'effetto costitutivo può essere condizionato all'esecuzione o all'offerta della controprestazione).
In tema di aree di parcheggio il diritto reale d'uso e quello al corrispettivo sono entrambi espressione
dell'integrazione ope legis del contratto parzialmente nullo. Il giudice si trova, quindi, di fronte a due
diritti già esistenti: quello reale d'uso e quello al corrispettivo. Ma alla contestualità sostanziale tra
diritto d'uso e diritto al compenso non deve necessariamente corrispondere una contestualità processuale,
essendo il processo civile regolato sempre dal principio della domanda (art. 112 c.p.c.). In altri termini,
al diritto d'uso deve corrispondere, sul piano sostanziale, un diritto al compenso, ma il riequilibrio del
sinallagma, qualora non possa avvenire contestualmente, non deve effettuarsi necessariamente nel medesimo
giudizio.

3.5. Pertanto l'integrazione del contratto di compravendita parzialmente nullo, per quanto concerne il
corrispettivo, avviene ope legis quanto all'an della controprestazione ulteriore a carico del compratore, e
ope iudicis, con necessita quindi di specifica domanda, qualora sorga contestazione sul soggetto titolare
dell'attribuzione ovvero sull'ammontare della liquidazione del corrispettivo (Cass. 7.5.1994 n. 4465), non
potendo in tali situazioni il riequilibrio avvenire automaticamente ma solo attraverso un apprezzamento
giudiziale, effettuato caso per caso, nel quadro dell'operazione economica complessiva.

Consegue che in tali ipotesi non è necessario che all'accertamento del diritto d'uso si accompagni, in
difetto di esplicita richiesta, il riequilibrio ope iudicis del corrispettivo, potendo questo avvenire in
separato giudizio.

4. Col quarto motivo, denunciando violazione dell'art. 112 c.p.c. e degli artt. 1489 e 1490 c.c., in
relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la ricorrente sostiene che, poiché sia nell'appello principale
dell'A. sia nell'appello incidentale del P., D. e T. non vi era alcun motivo avverso la domanda introdotta
dalla R. contro il suo dante causa A., la Corte d'appello avrebbe violato il principio della corrispondenza
tra il chiesto e il pronunciato allorché ha esaminato e rigettato la domanda di riduzione del prezzo e
risarcimento danni proposta dalla R. contro 1'A.. Inoltre erroneamente nel merito avrebbe ritenuto tale
domanda generica, sia perché la riduzione del prezzo è conseguenziale alla riduzione dell'altrui
prestazione, sia perché non vi è genericità di domanda ma della sola quantificazione della riduzione (che
peraltro è percentualmente collegata alla minore superficie). Pure erroneamente la Corte d'appello avrebbe
ritenuto che la R. era a conoscenza degli oneri e dei diritti di godimento dei terzi, dato che la richiamata
postilla n. 13 dell'atto di acquisto individua un vincolo di destinazione, ma non proverebbe la conoscenza
di una violazione di legge o di un diritto soggettivo da parte dell'acquirente.

4.1. Anche tale motivo è infondato sotto ogni aspetto.

Quanto alla pretesa violazione dell'art. 1 12 c.p.c. (corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato), va
rilevato che correttamente la Corte d'appello, una volta accolta la domanda del P., D. e T. di nullità per
la parte qua del contratto 29.l2.1981,con il quale 1'A. aveva venduto alla R. l'area in questione, ha
esaminato la domanda di garanzia (riduzione del prezzo e risarcimento dei danni, che proprio la R. (donde la
carenza di interesse a far valere la dedotta violazione) aveva proposto nei confronti dell'A. (domanda di
garanzia che il Tribunale aveva tenuto superata (e non già fondata), non avendo accolto la domanda di
nullità sul punto degli attori).

4.2. Va poi osservato che l'impugnata sentenza ha rigettato nel merito la domanda di garanzia (riduzione del
prezzo e risarcimento dei danni, proposta dalla R. ex art 1489 c.c., perché ha ritenuto (oltre alla
genericità della domanda stessa per non essere stata indicata né la misura della riduzione del prezzo né
l'ammontare dei danni) che non ricorreva no i presupposti di detta norma, in quanto l'acquirente R., in base
alla postilla n. 13 del contratto, non poteva non essere a conoscenza del vincolo di destinazione gravante
sull'area, ancorché non fosse specificamente indicato il diritto reale d'uso a favore dei proprietari degli
appartamenti.

L'affermazione va condivisa anche perché il diritto reale d'uso, quale limite legale alla proprietà
dell'area destinata a parcheggio, derivante da norma imperativa a conoscenza di tutti, non può rientrare
nella categoria degli oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c.,
e non è conseguentemente invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non lo
abbia espressamente dichiarato in contratto (cfr. per le prescrizioni del piano regolatore, fra le tante:
Cass. 5.2.1993 n. 1469; 10.7.1991 n. 7639).

4.3. Va inoltre rilevato che l'impugnata sentenza ha rigettato la domanda di garanzia anche perché ha
ritenuto che il corrispettivo per il diritto reale d'uso dovrebbe spettare alla proprietaria dell'area. E su
tale autonoma ratio decidendi non c'è censura.

5. Col quinto motivo, deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 872, 1480, 1489, 2043 c.c., in
relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la ricorrente censura l'impugnata sentenza laddove ha posto il
risarcimento del danno a carico dell'A. ex art. 872 c.c., e a carico della R. per aver illegittimamente
negato il diritto di uso dall'area a parcheggio, ritenendo tale diniego illecito perché contrastante con una
disposizione imperativa (art. 18 l. n. 765/671 ed astrattamente produttivo di danno (da accertarsi nella sua
concreta sussistenza ed entità in separata sede). Assume la ricorrente che il risarcimento del danno
collegato ad una generica negazione del diritto reale d' uso è illegittimo perché presuppone la mala fede
dell'acquirente e la sua conoscenza dell'esistenza di vincoli a favore di terzi. Inoltre, sempre secondo la
ricorrente, l'esistenza di altre zone a destinarsi a parcheggio dovrebbe portare ad escludere una tale
malafede, che in ogni caso non potrebbe essere presupposta, ma dovrebbe essere provata. Né può farsi
richiamo ad un "fatto illecito" senza che sussista colpa o dolo, anche perché il risarcimento del danno è
soltanto a carico di chi "aliena gli appartamenti di un immobile eludendo il vincolo di destinazione
dell'area a parcheggio" ma non anche a carico del compratore.

5.1. Il motivo è infondato.

Nessuna violazione di legge né omessa o insufficiente motivazione è dato ravvisare in ordine alla condanna
generica dell'A. e della R. (logicamente il primo per il periodo in cui è stato proprietario dell'area, e la
seconda per il periodo successivo) al risarcimento dei danni per aver negato ai condomini P., D. e T. il
diritto di utilizzare l'area destinata ex lege a parcheggio, concretizzando tale condotta un comportamento
antigiuridico, in contrasto con una disposizione imperativa (art. 181. n. 765/67), potenzialmente idoneo a
generare danno.

Invero questa Corte ha affermato che il mancato godimento, da parte dell'acquirente di unità immobiliare,
dell'area di parcheggio vincolata ad esso per legge, comporta un danno ingiusto che deve essere risarcito
(Cass. 29.5.1995 n. 6036; 27.11. 1994 n. 11188).

5.2. E' da escludere la buona fede della R., dato che l'impugnata sentenza, come rilevato, ha accertato
l'inesistenza di altre zone destinate a parcheggio ed ha ritenuto la conoscenza da parte della R. del
vincolo di destinazione dell'area acquistata.

Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso.

Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.