Sentenza Cassazione 2000- anno 2000

ALIENAZIONE DI APPARTAMENTI CON ELUSIONE DEL VINCOLO DI DESTINAZIONE DELL'AREA DI PARCHEGGIO -
RESPONSABILITA' RISARCITORIA

( Cassazione - Sezione Seconda Civile - Sent. n. 1248/2000 - Presidente R. Corona - Relatore A. Vella )

SVOLGIMENTO DE L PROCESSO

V. C., proprietario di appartamento dell'edificio sito in (omissis), in nome proprio e come procuratore di
altri condomini del fabbricato, convenne, davanti al Tribunale di tale città, gli eredi di D. V.,
costruttore dell'edificio chiedendo: a) - la declaratoria di nullità del]e clausole dei contratti di
compravendita con i quali egli e i suoi rappresentati avevano acquistato da quest'ultimo la proprietà delle
unità immobiliari con esclusione del diritto d'uso sull'area di parcheggio in violazione della norma
imperativa dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n.765; b) - l'accertamento dell'avvenuta sostituzione di
diritto (art.1419 cod. civ.) di dette clausole con la disposizione imperativa; c) - la condanna dei
convenuti al risarcimento del danno causato ai condomini con l'occupazione abusiva della area.

Gli eredi del V., costituitisi in giudizio, si opposero all'accoglimento delle pretese eccependone
l'infondatezza e, con domanda riconvenzionale, subordinata all'accoglimento di quella principale, chiesero
la condanna del C. e dei suoi rappresentati a versare loro una somma di denaro come integrazione del
corrispettivo per la cessione del diritto d'uso dell'area di parcheggio.

Il Tribunale, con sentenza non definitiva (divenuta giudicato) dichiarò, che i condomini avevano il diritto
d'uso sulla area di parcheggio e rimise gli atti al giudice istruttore per la trattazione delle questioni
residue; e, con sentenza definitiva del 14 maggio 1993, condannò i convenuti a risarcire il danno causato
agli attori con l'occupazione di detta area, il cui uso sarebbe loro spettato, liquidando le varie somme di
denaro con decorrenza dalla data della notifica della citazione introduttiva del processo; e ordinò agli
istanti di pagare agli eredi del costruttore dell'edificio il maggiore prezzo dovuto per il diritto d'uso
della menzionata area. Propose appello il C., in nome proprio e come rappresentante degli altri condomini
per i seguenti motivi: A) - il diritto dei convenuti all'integrazione del prezzo si era prescritto perché,
essendo nulla la clausola contrattuale con la quale il venditore si era riservato il diritto d'uso della
area di parcheggio, la pretesa oggetto della domanda riconvenzionale si sarebbe dovuta far valere entro il
termine, oramai decorso, di dieci anni dalla conclusione dei contratti di compravendita della proprietà
delle unità immobiliari; B) - il corrispettivo per il diritto d'uso era esagerato perché eccedeva l'importo
di denaro dovuto alla data di conclusione dei contratti di compravendita (anno 1972), mentre avrebbe dovuto
essere pari ad esso con l'esclusione di ogni sua rivalutazione; C) - in ogni caso gli eredi del V. dovevano
pagare ai condomini un indennizzo a titolo di arricchimento senza causa per l'abusiva detenzione dell'area
di parcheggio dalla data di conclusione dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari (anno
1972) a quella della notifica della citazione con la quale era stato instaurato il processo (1987).

Gli appellati resistettero al gravame e, con impugnazione incidentale, criticarono la decisione di primo
grado osservando che, mentre a loro si erano attribuite per integrazione del prezzo delle compravendite
delle somme di denaro eccessivamente esigue, erano stati, invece, liquidati ai condomini importi esagerati
come risarcimento del danno.

Con sentenza del 20 gennaio 1997 la Corte d'appello di Salerno ha liquidato a favore degli acquirenti delle
singole unita immobiliari il danno da costoro subito nel periodo successivo alla pronuncia di primo grado e,
nel resto, per quel che interessa in sede di legittimità, ha confermato la decisione del Tribunale avendo
ritenuto che:

1. - l'eccezione di prescrizione era infondata perché il diritto all'integrazione del corrispettivo non
sorge al momento della conclusione del contratto di compravendita della proprietà immobiliare, ma quando
l'acquirente chiede che gli sia riconosciuto l'uso dell'area di parcheggio ai sensi del]a norma imperativa
dell'art. 18 della legge n.765 del 1967; e, infatti, il costruttore-alienante non avrebbe potuto chiedere il
corrispettivo per il diritto d'uso da lui non trasferito e del quale le controparti non avevano preteso la
assegnazione;

2. - il maggior corrispettivo, spettante agli eredi del costruttore-venditore, doveva determinarsi in base
al valore del diritto d'uso alla data di perfezionamento dei contratti di compravendita delle unità
immobiliari; tale valore era, poi, rivalutabile in base agli indici ISTAT fino alla data della sentenza non
essendo pecuniario il debito degli acquirenti, perché costituente un'integrazione non del prezzo ma degli
effetti legali della compravendita, come affermato anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.4622
de1 1993;

3. - la valutazione del diritto d'uso eseguita dal consulente tecnico d'ufficio era corretta e da
condividere;

4. - esatta era la decisione del Tribunale, secondo cui il risarcimento del danno giustamente preteso dagli
acquirenti delle unità immobiliari, che avevano dichiarato di avere subito un pregiudizio grave per non
avere usufruito dell'area di parcheggio, doveva determinarsi calcolando l'importo da liquidare a tale titolo
con decorrenza dalla data della domanda giudiziale e non da quella di conclusione dei contratti come dai
medesimi sostenuto; infatti, sia il diritto dei compratori all'uso dell'area di parcheggio, sia quello del
costruttore-venditore al corrispettivo per la cessione di esso, non dipendevano dalla declaratoria di
nullità, ma dall'inderogabile precetto legislativo. E poiché l'obbligazione del venditore-costruttore era
derivata dalla legge e non da un atto illecito e non vi era stata intimazione o richiesta scritta
d'adempimento (art. 1219, comma I1° cod. civ.), il ritardo di esecuzione della prestazione non aveva dato
origine a mora ex se e a responsabilità per danni. Tale richiesta era stata fatta, invece, con l'atto
introduttivo del processo e, quindi, solo per il periodo successivo alla sua notificazione poteva ravvisarsi
l'inadempimento dei convenuti;

4. - la quantificazione del danno eseguita dal Tribunale sulla base della consulenza tecnica d'ufficio (si
trattava dell'importo risarcitorio spettante agli acquirenti degli immobili per "l'onere posto a loro carico
per usufruire di un posto auto") non era né eccessiva né esigua ed era il risultato di una valutazione
motivata;

5. - la domanda d'indennizzo per arricchimento I' senza causa era inammissibile essendo stata proposta per
la prima volta con l'atto d'appello.

I V. ricorrono per cassazione con tre motivi.

Gli acquirenti delle unità immobiliari resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale con
cinque motivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Pregiudizialmente si ordina la riunione dei due ricorsi, ai sensi dell'art. 335 del codice di procedura
civile, essendo stati proposti contro la stessa sentenza.

Con il controricorso si è eccepita l'inammissibilità del ricorso principale perché notificato presso il
procuratore costituito nel giudizio d'appello, mediante la consegna di due sole copie per il C., una in nome
proprio e la seconda come rappresentante (per procura) degli altri acquirenti delle unità immobiliari,
mentre per la giurisprudenza della Corte di Cassazione la notifica si deve eseguire con la consegna di un
numero di copie corrispondente a quello dei soggetti rappresentati. In mancanza della consegna plurima delle
copie, la notifica era, perciò, inesistente e non semplicemente nulla e, in conseguenza, il deposito del
controricorso, avente efficacia sanante ma solo ex nunc, essendo stato eseguito quando era già scaduto il
termine per proporre l'impugnazione, non ne aveva evitato l'inammissibilità.

L'eccezione è infondata.

Qualora una persona fisica stia in giudizio sia in nome proprio sia come rappresentante di altre persone, è
sufficiente per la regolarità della notifica dell'impugnazione la consegna di una copia dell'atto perché, a
differenza di quel che si verifica nel caso in cui il procuratore abbia ricevuto più mandati ad litem, tale
consegna è idonea a conseguire lo scopo della notifica, non potendo sussistere alcuna incertezza per
l'identificazione delle controparti indicate nel gravame (sent. nn.1814, 3205 e 13105 del 1995).

Preliminare è l'esame del primo motivo del ricorso incidentale perché con esso si censura la {: sentenza
impugnata per avere la Corte d'appello respinto erroneamente l'eccezione di prescrizione del diritto dei
convenuti all'integrazione del corrispettivo delle compravendite delle unità immobiliari, sebbene fossero
decorsi oltre dieci anni dalla conclusione dei contratti e costoro avessero potuto far valere sin da tale
momento la loro pretesa, in quanto la clausola nulla era stata sostituita di diritto dal precetto contenuto
nella norma dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n.765.

La censura è infondata.

I1 costruttore-venditore può pretendere il maggiore compenso per il diritto d'uso dell'area di parcheggio
che non abbia trasferito all'acquirente del singolo appartamento in violazione della norma imperativa
dell'art. 18 della legge n.765 del 1967 5010 se quest'ultimo gli abbia chiesta l'attribuzione di tale
diritto, non potendo altrimenti conseguire il corrispettivo di una prestazione dovuta sin dal momento di
conclusione del contratto, ma non eseguita perché non domandata. In assenza della pretesa dell'acquirente il
venditore non può far valere il diritto al maggior corrispettivo e, quindi, in ordine ad esso la
prescrizione non decorre (art. 2935 cod. civ.). Pertanto, correttamente il Giudice d'appello, in linea anche
con pronunce di questa Corte, (v. in motiv. nn.11188 del 1994, 9631 del 1996), ha respinto l'eccezione di
prescrizione, dato che gli eredi del V. hanno potuto domandare l'integrazione del corrispettivo solo a
seguito dell'istanza giudiziale delle controparti.

Con il primo motivo del ricorso principale, denunziandosi la violazione degli artt. 1147 e 1148 del codice
civile in relazione all'art. 41 sexies della legge n.1150 del 1942, aggiunto dall'art. 18 della legge 6
agosto 1967 n.765, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello condannato erroneamente gli
eredi del costruttore-venditore al risarcimento dei danni pretesi da ciascun condomino per il mancato
trasferimento del diritto d'uso dell'area di parcheggio, mentre, essendo stati costoro in buona fede come il
dante causa, avrebbe dovuto intimare loro la semplice restituzione dei frutti civili percepiti con lo
sfruttamento dell'area dalla data di proposizione della domanda giudiziale.

Con il secondo motivo del ricorso incidentale, denunziandosi la violazione degli artt. 872, 1182, 1219, 1498
e 2909 del codice civile, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la
sentenza impugnata per avere la Corte d'appello erroneamente liquidato il danno subito dagli acquirenti
delle singole unità immobiliari dalla data di notificazione della domanda giudiziale, mentre avrebbe dovuto
calcolarlo con decorrenza dalla data anteriore ai conclusione dei contratti di compravendita (anno 1972), in
quanto tale diritto derivava da un atto illecito, consistente nel comportamento posto in essere in contrasto
con la norma imperativa dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n.765. Per la decisione dei due connessi
suesposti motivi è necessario accertare se gli acquirenti delle unità immobiliari abbiano riportato un
danno, e in caso di risposta positiva a questo quesito, se l'entità del pregiudizio debba determinarsi
considerando il mancato uso dell'area di parcheggio con decorrenza dalla data di notificazione della domanda
giudiziale, ovvero da quella di conclusione dei contratti di compravendita.

Per quel che riguarda il primo quesito deve ritenersi, conformemente all'orientamento di questa Corte (v.
sent. n. 11188 del 1934) che l'esecuzione del contratto nullo per violazione della norma imperativa
urbanistica dell'art. 18 della legge n.765 del 1967, essendo elusiva del vincolo di destinazione al quale è
sottoposta l'area di parcheggio, è causa di danno ingiusto, risarcibile ai sensi dell'art. 872 2° comma cod.
civ. ("Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito ...), per coloro che di
questa non abbiano potuto fare uso pur avendone diritto.

In ordine al secondo quesito si ritiene che l'importo da liquidare come ristoro del danno debba determinarsi
con decorrenza dalla data dei singoli contratti di compravendita conclusi dal costruttore con gli acquirenti
delle unità immobiliari, costituendo il trasferimento del diritto d'uso sull'area di parcheggio un effetto
reale ex lege di tali contratti (conf. Sent. n.4622 del 1993).

Pertanto dei due motivi è fondato solo quello del ricorso incidentale perché la Corte d'appello, mentre ha
affermato correttamente che gli acquirenti delle unità immobiliari avevano subito un danno, è invece,
incorsa in errore nel 1iquidario dalla data di notificazione della domanda giudiziale e non da quella di
perfezionamento dei contratti di compravendita.

Con il secondo motivo del ricorso principale, denunziandosi la violazione degli artt. 1002 e 1026 del codice
civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello negato il diritto di ritenzione
dell'area di parcheggio ai convenuti, pur non essendo stato ai medesimi pagato il maggiore prezzo loro
spettante come corrispettivo del diritto d'uso.

La censura è inammissibile essendosi con essa prospettata una questione nuova, che non risulta avere formato
oggetto dei motivi di gravame e sulla quale la Corte di appello si è pronunciata d'ufficio senza averne il
potere, sia pure con una motivazione ad abundantiam (si legge nella sentenza: "Tuttavia non può da tale
costruzione, anche per gli espressi principi farsi scaturire uno ius retentionls da parte del venditore,
giammai espresso dalla legge e certamente incompatibile con essa").

Con il terzo e ultimo motivo del ricorso principale si censura la sentenza impugnata per avere la Corte
d'appello determinato con motivazione insufficiente e contraddittoria l'importo da corrispondere agli
acquirenti delle unità immobiliari come risarcimento del danno.

Questo motivo è infondato perché, pur essendo formalmente diretto a censurare la motivazione della sentenza
impugnata (per altro esauriente e logica), si risolve in una critica inammissibile degli incensurabili
apprezzamenti di fatto, istituzionalmente riservati ai giudici del merito, i quali, facendo proprie le
conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, hanno ritenuto che il danno sofferto dagli istanti era
costituito "dal maggiore onere posto a loro carico per usufruire del posto macchina, una volta accertato che
avevano dovuto utilizzare dietro compenso mensile l'autorimessa condominiale concessa in fitto a un terzo
dal venditore".

Con il terzo e i1 quarto motivo del ricorso incidentale, denunziandosi la violazione degli artt. 1223, 1224
e 1227 del codice civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la
sentenza impugnata per avere la Corte d'appello liquidato, a favore degli eredi del costruttore-venditore
delle unità immobiliari, una somma di denaro esagerata per il mancato trasferimento del diritto d'uso
dell'area di parcheggio, anche perché ha proceduto alla sua rivalutazione sul presupposto erroneo che il
credito fosse di valore mentre, non dipendendo da inadempimento, aveva natura pecuniaria. Si aggiunge che,
comunque, dai convenuti non era stato riportato alcun danno in quanto di detta area avevano avuto piena
disponibilità nel periodo intercorso tra la conclusione dei contratti di compravendita degli immobili e la
notificazione dell'atto introduttivo del processo (1972-1987).

I due motivi sono fondati nei limiti che si esporranno.

In caso di violazione della norma imperativa dell'art. 18 della legge n.765 del 1967 per non essersi
trasferito, insieme con la proprietà delle singole unità immobiliari dell'edificio il diritto d'uso
sull'area di parcheggio, il costruttore-venditore, in conseguenza della nullità della clausola negoziale di
riserva di tale diritto e del suo trasferimento ai compratori quale effetto reale ex lege del contratto,
acquista nei confronti di questi ultimi un credito (costituito dal corrispettivo pari al valore del diritto
di uso) che, essendo di valore, giacché deriva anch'esso dall'inosservanza di una disposizione di natura
urbanistica (art.872 cod. civ.) da rispettarsi da tutte le parti, è rivalutabile dalla data di
perfezionamento del contratto fino a quella dell'effettiva liquidazione.

Sotto tale aspetto la pronuncia impugnata è giuridicamente corretta e conforme alla giurisprudenza di questa
Corte (v. sent. n.4622 del 1993), così come è insindacabile, per le stesse ragioni esposte nell'esame del
terzo motivo del ricorso principale, la criticata determinazione del valore del diritto d'uso compiuta con
riferimento alla data di conclusione dei contratti di compravendita degli immobili. Tuttavia la Corte di
merito è incorsa nell'errore di rivalutare il menzionato credito degli eredi del costruttore-venditore
invece di limitarsi a liquidare gli interessi maturati, sebbene costoro, come da essa stessa affermato,
anche dopo essere stati condannati dalla sentenza di primo grado a rilasciare l'area di parcheggio agli
acquirenti degli immobili, avessero continuato invece a disporne.

Con il quinto ed ultimo motivo si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello dichiarato
inammissibile la domanda generale d'arricchimento senza causa (art. 2041 cod. civ.) perché proposta per la
prima volta con l'atto d'impugnazione, mentre avrebbe dovuto riconoscerne l'esperibilità essendo basata
sulle medesime circostanze fatte valere nel giudizio di primo grado.

Il motivo è infondato in quanto le Sezioni Unite, con la sentenza n.4712 del 1996, hanno risolto il
contrasto formatosi tra le sezioni semplici della Corte di Cassazione sulla questione dell'ammissibilità in
appello della domanda di cui all'art. 2041 cod. civ., enunciando il seguente principio di diritto: "La
domanda d'indennizzo per arricchimento senza causa integra, rispetto a quella contrattuale originariamente
formulata, una domanda nuova, in quanto dette pretese non sono intercambiabili e non costituiscono
articolazioni di una matrice unica riguardando diritti cosiddetti eterodeterminati (per l'individuazione dei
quali è indispensabile il riferimento ai relativi fatti costitutivi che divergono sensibilmente tra loro ed
identificano due distinte entità), e l'attore, sostituendo la prima alla seconda, non solo chiede un bene
giuridico diverso (indennizzo anziché il corrispettivo pattuito), così mutando l'originario petitum, ma,
soprattutto, introduce nel processo gli elementi costitutivi della nuova situazione giuridica (proprio
impoverimento ed altrui locupletazione) che erano, invece, privi di rilievo nel rapporto contrattuale".

Consegue: a) - il rigetto del ricorso principale e del primo e del quinto motivo del ricorso incidentale;

b) - l'accoglimento, nei limiti indicati, del secondo, del terzo e del quarto motivo del ricorso
incidentale;

c) - la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio della causa, per un nuovo esame, ad altra sezione
della stessa Corte d'appello, la quale si adeguerà, nel decidere, ai suenunciati principi di diritto e
provvederà anche sulle spese di questo giudizio.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e il primo e il quinto motivo del ricorso
incidentale. Accoglie, per quanto di ragione, il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso
incidentale. Cassa la sentenza impugnata nelle parti oggetto delle censure accolte, e rinvia la causa ad
altra sezione della Corte d'Appello di Salerno, la quale provvederà anche sulle spese del giudizio di
legittimità.